Очередной закон о риелторской деятельности может быть вынесен на рассмотрение Госдумы уже осенью, и каждое положение нового закона в случае его принятия может изменить риелторский рынок
Заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. Фото: Денис Гришкин/АГН «Москва»
В начале осени в России может быть завершена разработка очередного закона о риелторской деятельности. Это далеко не первая попытка установить для риелторского сообщества четкие правила игры, принятые на федеральном уровне, поскольку второй части Гражданского кодекса, которая сейчас в основном регулирует работу риелторов, явно недостаточно.
И даже если оставить в стороне разговоры о страшных «черных» риелторах, в целом риелторский бизнес от определения «белый-пушистый» крайне далек: например, по данным, которые приводил в прошлом году президент Гильдии риелторов Москвы Андрей Банников, «в Москве около 20-30% — легально работающие компании и около 70-80% — физлица, которые работают на себя, и государство их не видит, налоги они не платят. В Петербурге ситуация чуть лучше, думаю, 50 на 50. Но все равно, доля тех, кто работает в тени, не зарегистрирован в установленном законом порядке, не платит в бюджет, огромна».
О том, какие положения будет содержать новый закон и на каком этапе находится сегодня его разработка, BFM.ru побеседовал с заместителем председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светланой Разворотневой:
С вашей точки зрения, почему снова и снова встает вопрос о принятии специального закона о риелторской деятельности? В смысле почему никак не получается обойтись без него?
Светлана Разворотнева: Ну, на самом деле такие требования сейчас предъявляет даже само профессиональное сообщество, потому что работают они в абсолютном правовом вакууме. К сожалению, те участники рынка, которые не сдают отчеты в Росфинмониторинг, не вкладываются в обучение, иногда даже не платят налоги, — то есть необразованные, не вполне добросовестные посредники, — оказываются зачастую в более выигрышной ситуации по сравнению с теми, кто работает строго по закону и пытается соответствовать понятным стандартам профессиональной деятельности. У нас действительно сейчас отсутствует какой-то специализированный орган, который бы контролировал деятельность риелторов, отсутствуют какие-то внятные требования к ним, и это, конечно, не идет на пользу ни самому рынку, ни гражданам. И если говорить про граждан, там ситуация еще более тяжелая, потому что, пользуясь вот этой правовой неопределенностью, на рынок приходят огромное количество мошенников. То есть абсолютно любой может назваться риелтором, а проверить, насколько он добросовестный и квалифицированный, невозможно. Они зачастую навязывают гражданам невыгодные сделки, не проверяют информацию — в общем, все это приводит к большому количеству мошеннических действий, судебным процессам, потерянным деньгам, а деньги тут фигурируют огромные, как вы понимаете. Поэтому уже неоднократно в Государственной думе предпринимались попытки такой закон создать, уже есть несколько вариантов, и тот, над которым мы сейчас работаем вместе с коллегами из профессионального сообщества, — он, конечно, один из многих. Но я надеюсь, что у него будет перспектива, потому что он не защищает интересы каких-то конкретных групп (хотя есть, например, попытки все это передать в управление саморегулируемым организациям).
У вас, насколько я знаю, иная концепция?
Светлана Разворотнева: Да, немного другая, в ее основе — реестр, который ведут органы власти и в который будет максимально простой вход. Требований в принципе немного: конечно, наличие персонала, соответствующего профессиональным квалификациям, конечно, наличие руководителя, также соответствующего профессиональным квалификациям, конечно, регистрация на территории Российской Федерации. И, конечно, мы считаем, что участниками этого рынка могут быть только юридические лица: никакие самозанятые, никакие граждане, непонятно откуда взявшиеся, не могут быть теми, кто сопровождает сделки. Помимо риелторского реестра, надо проработать механизм исключения из него, и обязательно должен быть создан реестр недобросовестных риелторов, со стороны которых произошли какие-то нарушения закона. Вдобавок надо поставить барьер для людей с судимостями для выхода на этот рынок. Оба реестра должны быть публичными, чтобы граждане могли точно увидеть, что вот этот риелтор — он хороший или плохой. Сейчас мы активно работаем над законом вместе с профессиональным сообществом и со страховщиками, потому что считаем, что эта деятельность и вообще все сделки граждан обязательно должны быть застрахованы. Очень надеюсь, что где-то в начале августа мы разошлем законопроект в регионы на отзыв, получим реакцию… Самая главная развилка, на мой взгляд, — кто будет вести упомянутые реестры: они будут на региональном уровне или на федеральном? Затраты там не очень большие, но надо понять позицию регионов. Ну и к осени, я думаю, попытаемся внести законопроект в Госдуму.
В прошлом году президент Гильдии риелторов Москвы Андрей Банников приводил данные, согласно которым в столице около 20-30% — легально работающие компании и около 70-80% — физлица, которые работают на себя, и государство их не видит. Чуть позже, уже в январе этого года, ваш коллега Владимир Кошелев, анонсируя закон о риелторской деятельности, который собирается внести в Госдуму партия ЛДПР, также заявил, что в российском законодательстве отсутствует само понятие «риелтор» и большинство риелторов (все те же 70%) работают в теневой зоне рынка. Какая-то пугающая статистика…
Светлана Разворотнева: Я не знаю, откуда у него такая статистика, у меня такой нет, я даже не могу понять, откуда ее можно взять. Но у меня есть, например, статистика судебных дел, связанных с какими-то недобросовестными услугами. Это, конечно, не 70%, но то, что у нас действительно на этом рынке работает непонятно кто, и неизвестно, как гражданам защититься от недобросовестного риелтора, если он вдруг к тебе пришел, начинает предлагать какие-то услуги, клянется-божится, что квартира чистая, и ты ее покупаешь, а там, оказывается, есть несовершеннолетние, или зарегистрированы люди, которые отбывают наказание, или это вообще чужая недвижимость, — это правда. И я уверена, что с этим нужно активно бороться.
Ключевые, что называется, системообразующие положения вашего законопроекта вы назвали: ведение реестров добросовестных и недобросовестных риелторов, участие в риелторской деятельности только юридических лиц, страхование сделок… А как вам кажется, какие моменты в разрабатываемом документе самые тонкие, самые опасные и требующие предельной выверенности?
Светлана Разворотнева: Первый я уже упомянула — та самая развилка. Я бы не сказала, что она прямо опасная, но это развилка: все-таки на каком уровне будет вестись наблюдение и составление реестров — на федеральном или региональном. Я лично склоняюсь больше к региональному, потому что все-таки трудно из центра отвечать за всю страну. С другой стороны, вопрос — где, в каком реестре регистрироваться, потому что человек может зарегистрироваться в Дагестане, но вести сделки на территории Москвы, и тут у московских властей, наверное, могут возникнуть некие трудности. Так что взаимодействие между регионами надо отрабатывать. Вторая тема — это, конечно, страхование. Что страховать — работу самих агентств или субъектов риелторской деятельности? Но тогда не очень понятно, за что они должны нести ответственность; может быть, что-то случилось не по их вине, но тогда как это доказывать? Страховать сами сделки? Но это создаст определенную нагрузку на граждан.
Всегда возникает еще один вопрос: кто и как будет контролировать соблюдение нового закона в случае его принятия? И что будет с теми, кто откажется следовать прописанным правилам?
Светлана Разворотнева: Я считаю, что те, кто не войдет в реестр, должны просто наказываться за незаконную предпринимательскую деятельность. У нас, кстати, есть еще одна серьезная тема для споров и обсуждений: какая деятельность вообще может и должна быть отнесена к риелторской? Вообще-то мы хотим уйти от этого иностранного названия, не вполне понятного русским людям, но дело не в названии, конечно. Вот у нас были споры: например, юристы, люди, которые просто осуществляют юридические консультации, — должны ли они соответствовать всем прописанным в законе требованиям? Лично мое мнение — все, кто так или иначе причастен к сделкам с недвижимостью, должны быть в этом реестре и нести ответственность за свои действия. А что касается контроля, то для начала необходимо сформулировать перечень наказуемых нарушений: скажем, если руководитель агентства уличен в неуплате алиментов, наверное, это все-таки не повод лишать его статуса риелтора. А если агентство не подало сведения о переподготовке кадров — это как расценивать? Так что еще раз — необходимо сформировать список административных и уголовных нарушений, за которые риелтор будет исключаться из реестра и вноситься в реестр недобросовестных.
А недобросовестные в итоге могут оказаться за решеткой?
Светлана Разворотнева: Сейчас так и происходит: вне зависимости от наличия или отсутствия закона о риелторской деятельности есть статьи о мошенничестве, какие-то другие статьи, и по ним человек может получить реальный срок. Но нам не хочется бить по хвостам и менее интересно сажать тех, кто уже совершил правонарушение, — нам хочется оградить граждан от того, чтобы они вообще с такими людьми дело имели.
Конечно, обсуждение закона о риелторской деятельности настоятельно требует выслушать мнение самих риелторов. К ним BFM.ru и обратился с просьбой прокомментировать как саму идею принятия закона, так и его конкретные положения. Кроме того, BFM.ru предложил высказаться представителям девелоперского бизнеса: им-то с какими риелторами удобнее и спокойнее иметь дело?
