Не пускаем «пузыри»: почему банки резко увеличили долю отказов по ипотечным кредитам. Комментарий Семена Новопрудского

Российские банки сейчас отклоняют каждую третью заявку на ипотечные кредиты — это самый высокий уровень отказов за 4,5 года. При всей своей любви к залоговым кредитам банки не хотят, чтобы начался обвальный рост просрочки по ипотеке и к прочим прелестям пандемической экономики добавился «ипотечный пузырь»

Уровень одобрения заявок на получение ипотеки, по данным бюро кредитных историй «Эквифакс», с начала года снизился до 66% с прошлогодних 75%. Этот показатель достиг минимальной отметки за 4,5 года. Уровень одобренных ипотечных кредитов стабильно падает с октября 2020 года, однако такой низкий не фиксировался с февраля 2017-го.

По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в июне доля одобренных заявок по ипотеке была еще меньше — 63,7% против 70,1% в июне 2020-го.

Уровень одобрения ипотечных кредитов рекордно снижается на фоне сохраняющегося ажиотажного, по меркам России, спроса на них. Главные причины отказов лежат на поверхности. Во-первых, за ипотекой стало обращаться больше людей, чья платежеспособность вызывает у банков серьезные сомнения. Кроме того, у банков была неопределенность относительно условий продления льготной госпрограммы ипотеки. Ее продлили в июне на год, но уменьшили сумму максимального кредита с 6 млн до 3 млн рублей. Это сразу охладило спрос на такие кредиты в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге — главных «ипотечных» регионах страны.

Увеличение доли отказов происходит на фоне исторических рекордов выдач (в прошлом году был установлен новый — 4,3 трлн рублей), а также последовательного увеличения среднего срока возврата ипотечных кредитов в России. По данным на конец первого полугодия 2021 года, этот срок впервые за все время наблюдений превысил 20 лет и составил 20,3 года. Средний срок ипотеки на вторичном рынке достиг 19,9 года, на первичном — 21 года.

Россияне все более сильно растягивают сроки расплаты по ипотеке, желая снизить долговую нагрузку. Это совершенно естественно на фоне самого затяжного падения реальных доходов населения, которое с небольшими перерывами идет с 2014 года. Хотя в 2021 году реальные доходы россиян наверняка вырастут, но только по сравнению с 2020-м и только благодаря эффекту низкой базы: в прошлом году из-за эпидемических ограничений они рухнули сразу на 3,5% — самое большое годовое падение с начала века.

Собственно, пандемия, как и раньше события 2014 года, показала, что массовое падение доходов россиян может произойти в любой момент, причем по совершенно непредсказуемым причинам, никак не связанным с самой экономикой. Для ипотеки, которая предусматривает сохранение платежеспособности заемщика на протяжении долгих лет и даже уже десятилетий, это тревожный знак.

Когда в стране в течение семи лет люди продолжают беднеть, естественно, «беднеет» и среднестатистический ипотечный заемщик. А спрос на ипотеку, наоборот, стремительно рос все последние годы — в том числе за счет госпрограммы льготной ипотеки и рекордно низких ипотечных ставок по обычным банковским программам. Теперь начался новый цикл роста ключевой ставки — значит, ставки по ипотеке неизбежно пойдут вверх, что станет дополнительным фактором отсечения и замедления роста выдач ипотеки. Но пока этого не произошло, банки заранее начинают чаще отказывать людям в кредитах на покупку жилья, желая избежать «ипотечного пузыря».

Старается предотвратить «ипотечный пузырь» и Банк России. С 1 августа 2021 года он ужесточил регулирование выдачи ипотеки с небольшим первоначальным взносом в диапазоне 15-20% от стоимости жилья. Надбавки к коэффициентам риска по выдаваемой с 1 августа ипотеке с такими первоначальными взносами повышены до 50-100 процентных пунктов в зависимости от долговой нагрузки заемщика. Это произошло из-за взрывного роста доли ссуд с небольшим первым взносом в выдачах на первичном рынке — с 24% во втором квартале 2020 года до 45% в первом квартале 2021-го. На вторичном рынке этот рост был менее значительным — с 30% до 33%. Но все равно каждая третья ипотека для покупки жилья на вторичном рынке выдается при малом первоначальном взносе, и это повышает риск таких кредитов.

По сути, сейчас становится видно, что само по себе снижение ипотечных ставок не делает жилье доступнее. Слишком дешевая ипотека опасна для банков и может привести к тому, что собственное жилье станет для миллионов россиян еще более несбыточной мечтой.