Инвесторы любят комфорт и не ценят ипотеку

Последние полтора года стали для рынка новостроек настоящим инвестиционным ренессансом: сегодня на развитых рынках кто говорит, что каждая десятая, кто — даже каждая седьмая, но в любом случае немало сделок носят инвестиционный характер

Специалисты аналитического сервиса «Пульс продаж новостроек» проанализировали все сделки на первичном рынке жилья Москвы, Новой Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области за период с 2015-го по 2021 год и на основе этого анализа составили портрет современного инвестора и объекта, вызывающего у него наибольший интерес. Исследование есть в распоряжении Business FM.

Всего эксперты изучили 1,3 млн сделок в 803 проектах в столичном и петербургском регионах. При этом сделка считалась инвестиционной, если лот приобретался физическим лицом и перепродавался до момента ввода объекта в эксплуатацию — иными словами, в расчет не принимались, например, те, кто покупал квартиру с целью ее последующей сдачи в аренду. При таких допущениях получилось, что доля инвестиционных сделок в разные годы колебалась от 2-4% до 9-12%.

Если рассматривать классовый расклад инвестиционных сделок, то за весь период исследования максимум отмечен в Санкт-Петербурге: здесь во всех классах жилья, кроме стандартного, инвесторы составляют более 8%. Даже в Москве процент инвестиционных сделок оказался ниже: 7-8% в сегментах комфорт-класса и де люкс и 6% — в бизнес- и премиум-классе. В стандартном классе лидирует Московская область с 7% инвесторов, за ней следует Ленинградская область (5%), далее — Санкт-Петербург (3%), Новая Москва (2%) и Москва (1%).

«Однако это данные за весь период с 2015-го по 2021 год. В то же время в 2021 году доля инвесторов в Москве оценивается в 7%, а в Санкт-Петербурге — в 6%. При этом распределение инвесторов по классам жилья в обоих городах сопоставимо. Поэтому можно предположить, что в 2021-2022 годах столица захватит лидерство и в отдельных сегментах», — уточняет директор сервиса «Пульс продаж новостроек» Артем Советников.

По оценкам экспертов, собирательным образом максимально инвестиционно привлекательного лота стала однокомнатная квартира в новостройке комфорт-класса Санкт-Петербурга. И вообще, как подчеркнул в беседе с Business FM Артем Советников, инвесторы предпочитают «комфорт».

Артем Советников директор сервиса «Пульс продаж новостроек» «Если говорить о средней температуре по больнице в двух столицах и областях, то львиная доля спроса инвесторов приходится на стандарт- и комфорт-класс — это 86% всех сделок. При этом бизнес-класс занимает 13%, и всего 1% инвесторов интересуется премиум-классом и элиткой. При этом стоит отметить, что, скорее всего, доля инвесторов в высоком и очень высоком ценовом сегменте может быть выше. Просто это те самые инвесторы, которые не испытывают потребности в непременной реализации квартир в краткосрочный период. Кроме того, в силу высокой стоимости и узкой целевой аудитории сам поиск покупателя может занимать больше года. В результате инвестиционный цикл завершается уже после ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Тем не менее большинство инвесторов предпочитает более ликвидные недорогие новостройки, в которых и невысокий порог входа, и массовый спрос. При этом предпочтение комфорт-классу инвесторы отдают в силу того, что такое жилье обладает значительно более высокими потребительскими характеристиками при относительно доступной цене, что, в свою очередь, также повышает ликвидность объекта. Если же говорить о региональных особенностях инвестиционного спроса, то он похож на особенности предложения этих регионов. Другими словами, в Москве 30% инвестиционных сделок находится в бизнес-классе, которого, например, практически нет в Ленинградской области, и в то же время в Подмосковье бизнес-класс занимает всего 2%, а почти 40% сделок инвесторов приходится на стандарт-класс, который в принципе отсутствует в Москве».

Интересно, что и так называемые покупатели для себя, и инвесторы практически единодушны в части комнатности приобретаемых лотов. Основное различие в том, что в инвестиционных покупках доля студий и однокомнатных больше на 9%. Причины все те же: низкий порог входа и высокая ликвидность.

В столичном регионе спрос на двухкомнатные квартиры со стороны инвесторов сопоставим с востребованностью однокомнатных. Скажем, в Московской области доля двухкомнатных квартир составляет 30%, тогда как в «однушки» инвестировали 44%. В «старой» и Новой Москве разница еще меньше (32% и 40% соответственно в старых границах столицы и 35% и 39% — в ТиНАО). В то же время в Санкт-Петербурге в приоритете оказались студии и однокомнатные квартиры. В Ленинградской области 41% инвесторов выбрал студии и столько же — «однушки», в Северной столице — 41% и 39% соответственно.

Еще немного цифр. Согласно подсчетам, пороговое значение привлекательности первичного рынка жилья для инвестиционных сделок — рост цен на 6% в год, а средняя доходность новостроек за период инвестирования в 17 месяцев (это средний период владения лотом до момента его продажи) — 19% с учетом налога и брокерской комиссии, которую авторы исследования сочли априори присутствующей. Если точнее, инвестиционная покупка новостройки в Санкт-Петербурге в среднем приносит частному инвестору 28% от вложений, тогда как в Москве — лишь 23%, а в Новой Москве — 25%. При этом на одного московского инвестора в среднем приходится 1,3 объекта, а в Северной столице — 1,2.

При покупке инвестиционной квартиры в новостройке 81% полностью оплачивают ее из собственных средств и лишь 19% используют ипотечный кредит. Этот фактор существенно отличает поведение инвестора от поведения покупателя, приобретающего квартиру для себя. Даже льготная ипотека не сделала покупку в кредит привлекательной для инвесторов. «Сравнительная динамика изменения доли ипотечных сделок показывает, что инвесторы практически не отреагировали на льготную ипотеку — доля заемщиков с ее введением не изменилась, оставшись на уровне 19-21%, — комментирует Артем Советников. — Такие данные вполне ожидаемы. Ведь главная задача сделки — получение прибыли, а обслуживание кредита съедает значительную часть этой самой прибыли».

Еще одно любопытное наблюдение: абсолютное большинство покупателей (65%), которые планируют спекулятивную перепродажу недвижимости в новостройке, приобретают объект вскоре после выхода предложения на рынок. В «старой» Москве инвесторы совершают сделку в среднем в первые четыре месяца со старта продаж, в остальных проанализированных локациях — в первые пять месяцев, в проектах более высокого класса этот период составляет в среднем шесть месяцев. А вот срок владения лотом до момента его продажи колеблется от восьми до 21 месяца: в этот период 59% инвесторов реализовали свои объекты.

Впрочем, инвесторы от недвижимости в большей степени ориентируются на срок не владения объектом, а ввода новостройки в эксплуатацию. По данным «Пульса продаж новостроек», массовый выход инвесторов из проекта наблюдается за год до ввода. «Этот период является оптимальным сразу по нескольким причинам, — поясняет Артем Советников. — Во-первых, к тому моменту вымываются наиболее интересные предложения, что позволяет инвестору реализовать свой продукт в короткие сроки и по максимальной цене. Во-вторых, после завершения строительства «коробки» темп роста цен существенно замедляется. В-третьих, есть возможность использовать известность проекта и рекламную кампанию застройщика, которая прекратится, когда девелопер реализует весь имеющийся у него объем квартир».

Учитывая, что средние сроки инвестирования составляют 17 месяцев, вероятнее всего, во второй половине 2021 года на рынок активно начнут поступать квартиры от инвесторов. Их оценочная доля в объеме продаж составит 12-20%, что станет значительным конкурентным давлением на рынок в условиях сужающегося спроса, считает Артем Советников.