Обычная ипотека по старым ценам или льготная, но по новым: что оказалось выгоднее?

В каких городах страны выиграли те, кто купил квартиру в новостройке под льготную ставку, а в каких те, кто получил кредит под высокие ставки, но при старых, допандемийных ценах на жилье?

Уж полночь близится, а Германа все нет. В том смысле, что 1 июля, дата окончания действия льготной ипотеки на новостройки, уже маячит на горизонте, и 15 апреля, к которому, согласно поручению премьер-министра РФ Михаила Мишустина, Минфин, Минстрой и Банк России должны были подготовить свои предложения о будущем этой программы, давно прошло — а ясности по-прежнему никакой. По крайней мере, на момент подготовки этого материала официальных сообщений о дальнейшей судьбе льготной ипотеки не прозвучало, а кулуарные разговоры, какими бы интересными и разнообразными они ни были, в данном случае не в счет.

Но даже если сейчас что-то уже известно, это никак не влияет на значимость темы сегодняшнего разговора. А посвящен он исследованию ЦИАН (есть у Business FM), чьи эксперты решили выяснить, в каких городах страны выиграли те покупатели, кто оформил льготную ипотеку, а в каких те, кто получил кредит под высокие ставки, но при старых, допандемийных ценах на жилье.

ЦИАН взял города с численностью населения от 500 тысяч человек, где объем предложения на первичном рынке превысил 500 квартир (получилось 24 локации), и проанализировал, какая доля от объема предложения новостроек в этих городах соответствует условиям льготной ипотеки. Для этого были посчитаны квартиры в строящихся (не сданных) корпусах, продажи которых идут по договорам долевого участия, в том числе с применением счетов эскроу. Получилось, что сегодня на первичном рынке крупных городов по льготной ипотеке можно купить 84% квартир — год назад был 91%. Но это в среднем. Например, в Москве показатель за год снизился с 76% до 62%, а в Сочи для льготной ипотеки при первоначальном взносе в 20% подходит всего 12% выставленных на рынок квартир.

Средний бюджет предложения в новостройке вырос за год на четверть, получив прибавку к цене в миллион рублей, с 4,2 млн до 5,2 млн. Максимальное увеличение среднего предложения отмечено в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле и Сочи. В итоге средний размер минимального первоначального взноса для льготной ипотеки (а это 15% от стоимости квартиры) на старте программы составлял 600 тысяч рублей, а год спустя — 884 тысячи рублей. Поэтому раньше на первый взнос среднестатистическая российская семья копила в среднем девять месяцев, а теперь уже 13 месяцев.

Средний размер ежемесячного платежа по льготной ипотеке увеличился из-за роста цен в среднем на 10% — с 24,2 тысячи рублей до 26,6 тысячи рублей. Более чем на 20% платеж вырос в Ростове-на-Дону, Барнауле и Ярославле. В Санкт-Петербурге он стал выше на 18%, в Москве — на 17%: если при том же первом взносе год назад надо было отдавать банку 69,5 тысячи рублей в месяц, то сегодня — уже 81 тысячу.

И вот ЦИАН решил окончательно прояснить, выгодна ли покупка квартиры в новостройке сегодня, под текущую льготную ставку, скажем 5,92%, и при максимальном сроке кредитования в 20 лет в сравнении с прошлым годом, когда ипотека выдавалась на стандартных условиях под 7,82%. При этом было принято как факт, что средний заемщик имеет в качестве первоначального взноса примерно 30% от стоимости выбранной им квартиры.

Аналитики рассмотрели два сценария. Первый: заемщик с первоначальным взносом в 30% взял на 20 лет ипотеку на новостройку незадолго до анонса льготной ипотеки (ставка, основанная на данных ЦБ, тут была индивидуальной по каждому региону). Второй сценарий: заемщик пришел к застройщику с тем же первым взносом в рублях, что и год назад, кредит взял на 20 лет (это максимально возможный срок), но по льготной ставке (также индивидуальной в каждом регионе).

И что же получилось? В трети городов (в девяти из 24) льготная ипотека уже не работает: в течение года экономия сошла на нет из-за роста цен. Более того, общая переплата за 20 лет по льготной ипотеке выше, чем переплата по обычному ипотечному кредиту, выданному год назад, в Ростове-на-Дону (+6% или 123 тысячи рублей), Ярославле (+6% или 127 тысяч), Барнауле (+3% или 65 тысяч), Самаре (+1% или 12 тысяч). В Перми переплата по обоим кредитам по итогам 20 лет будет почти одинаковой. Аналогичная ситуация в Москве, где общий размер переплаты по ипотеке, взятой год назад по обычным ставкам, сопоставим с переплатой по льготной ипотеке, по которой пришлось взять в кредит большую сумму из-за роста цен. Практически полностью нивелирован эффект и в Санкт-Петербурге, где благодаря льготной ипотеке реально сэкономить всего 1% от общей переплаты за 20 лет. Аналогичная ситуация в Казани и Краснодаре, где переплата по льготной ипотеке ниже, чем по обычной, на 1% и 2% соответственно.

В исследовании ЦИАН еще немало цифр и фактов, которые наверняка заставят многих сказать: хотели как лучше, получилось как всегда, так что по боку такую льготную ипотеку — правильно прекратить ее 1 июля везде и навсегда. Да только не все так просто. Как считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, как раз именно после отмены льготной ипотеки и наступят самые сложные времена. «В данном случае цены останутся прежними, зато переплата увеличится значительно. Например, в Москве средняя стоимость квартиры на первичном рынке — 14,7 млн рублей. По льготной ипотеке и первом взносе 30% переплата по кредиту за 20 лет — 7,7 млн рублей, а ежемесячный платеж — 75 тысяч рублей. При стандартной ставке 8,2% переплата составит уже 10,7 млн рублей (+39%), ежемесячный платеж вырастет на 13 тысяч рублей, а это больше десятой части дохода среднего столичного работника. Льготное ипотечное кредитование помогло решить жилищный вопрос для тысячи россиян сегодня, однако ограничило такую возможность тем, кто планировал покупку через несколько месяцев, когда льготной ипотеки уже не будет», — поясняет Попов.

Как отмечает эксперт, частично сгладить ситуацию смогут сами банки, которые вовсе не заинтересованы в падении спроса на жилье. Несмотря на рост ключевой ставки, основные кредиторы на протяжении апреля озвучивали все более выгодные ипотечные условия: снижали первоначальный взнос, уменьшали ставки на квартиры больших площадей, делали спецпредложения в рамках отдельных проектов. Именно такие совместные с девелоперами программы призваны стать альтернативой льготной ипотеки, что позволит избежать моментального возврата ставок к 8-8,5%.

По мнению Алексея Попова, кардинального разворота в ценовой динамике пока не произойдет. «Снижение цен в отдельных проектах в эпоху счетов эскроу — трудно реализуемое мероприятие. Снижение цен в целом по рынку возможно, но только при существенном росте объема нового предложения. Для стимулирования спроса в новых условиях застройщикам придется вернуться к более аккуратной индексации цен, увеличить число акций и спецпредложений», — говорит он.

При этом новой волны ажиотажного спроса, сравнимой с той, что захлестнула рынок осенью прошлого года, эксперты не ожидают. Конечно, появятся покупатели, которые захотят вскочить на подножку уходящего поезда и в последний момент воспользоваться льготной ипотекой, однако отложенный пандемийный спрос в основном реализован, а цены стали настолько кусачими, что ни о какой массовости говорить уже не приходится.