Арендная Москва: элитный сегмент размышляет над районами, этажами и ставками

Как изменились арендные ставки элитного жилья в столице и какие районы пользуются наибольшей популярностью у арендаторов?

Постепенное восстановление — вот так осторожно аналитики оценивают текущее положение дел на арендном рынке Москвы. Причем это определение имеет отношение не только к сегменту жилья массового спроса, но и к элитному сегменту, в котором, согласно подсчетам компании Savills (есть у Business FM), спрос в первом квартале 2021 года вернулся к докарантинным значениям.

Но, что еще важнее, разрыв бюджетов спроса (345 тысяч рублей в месяц) и предложения (283 тысячи рублей в месяц) к концу марта сократился до 22%, опустившись за квартал на 17 процентных пунктов. Подобные корректировки всегда положительно влияют на динамику сделок.

Правда, по оценкам компании Knight Frank, в среднем по городу ставка аренды в сегменте заметно выше и сейчас составляет около 534 тысяч рублей в месяц: за квартал этот показатель вырос на 4%, но в сравнении с первым кварталом 2020 года сократился на 11%. Самые дорогие лоты, от 1 млн рублей в месяц, имеют прописку вблизи Патриарших прудов или Кремля, что неудивительно.

Для сравнения: по данным «Дом.РФ», в сегменте массового спроса значительнее всего (на 5,1% по сравнению с первым кварталом 2020 года) выросли ставки аренды наиболее популярного типа жилья — однокомнатных квартир и студий, двухкомнатные квартиры подорожали только на 1,4%. «Весной прошлого года на фоне введения строгих карантинных мер ставки аренды резко снизились. С третьего квартала 2020 года мы отмечаем медленное восстановление спроса на аренду, что в свою очередь влияет на динамику ставок. Улучшение эпидемиологической ситуации и постепенная отмена карантинных ограничений будут способствовать усилению этой тенденции в среднесрочной перспективе», — считает директор подразделения «Арендное жилье» «Дом.РФ» Вероника Янушкевич. Согласно экспертным оценкам, средняя стоимость аренды московских «однушек» составила на конец марта 37,6 тысячи рублей месяц, а двухкомнатных квартир — 51,2 тысячи рублей месяц; в прошлом году этот показатель находился на уровне 35,8 тысячи и 50,5 тысячи рублей соответственно.

Возвращаясь в элитный сегмент, стоит подчеркнуть: как следует из статистики Knight Frank, в целом по Москве объем свободных высокобюджетных квартир оказался на 26% выше аналогичного показателя 2020 года. Обладатель самого серьезного объема предложения — Тверская улица и ее окрестности: в этой локации экспонируется примерно 20% квартир и апартаментов города со ставкой выше 150 тысяч рублей месяц.

При этом эксперты фиксируют постепенное возвращение на арендный рынок экспатов: основной спрос исходит от топ-менеджеров крупных компаний, в первую очередь европейцев, а также японцев. Но если раньше в центре их внимания был Тверской район, то теперь фокус сместился на Хамовники и Арбат, отмечает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. «Основной спрос иностранных граждан по-прежнему сосредоточен в бюджетах от 300 тысяч до 500 тысяч рублей в месяц. Сейчас доля экспатов в этом ценовом диапазоне находится на уровне 20-30%, увеличившись более чем в два раза в сравнении с 2020 годом, когда их доля была минимальна и составляла не более 10%. Однако данный результат все еще ниже доковидного периода, когда доля иностранных граждан доходила до 40%», — говорит эксперт.

Что же касается элитного московского рынка в целом, то, по оценкам Savills, самые популярные на нем квартиры с двумя спальнями. Статистика компании гласит, что в последние три месяца на них пришлось 36% спроса, а по итогам марта — 30% от общего числа экспонируемых лотов. При этом в марте увеличилось и предложение компактных вариантов: студии, однокомнатные квартиры и жилье с одной спальней занимают на сегодняшний день почти треть (32%) арендного объема, тогда как два года назад они составляли четверть рынка.

Территориально наибольшей популярностью у арендаторов сейчас пользуются квартиры в районе Арбат — Кропоткинская и на Ленинградском проспекте — на них пришлось соответственно 20% и 11% всех реализованных арендных лотов. Также востребовано было жилье в районах Лубянка — Китай-город и Тверская — Кремль (по 10%). Причем спрос на элитные квартиры, расположенные на двух последних этажах, составляет 22%, делится наблюдениями директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова. И, по мнению эксперта, предложение такому спросу вполне соответствует: около половины из числа новых лотов самых высокобюджетных проектов обладает повышенными видовыми характеристиками — с видами на Кремль, МИД, набережную Москвы-реки, «Москву-Сити» и Новый Арбат.