Сельская ипотека: два прошлогодних новшества, два грядущих изменения, два вопроса для обсуждения

Судьба льготной ипотеки на новостройки пока туманна, и неизвестно, где и в каком виде она будет сохранена после 1 июля. А вот будущее другой сверхпопулярной ипотечной программы выглядит куда более определенным

Как отметили участники XIX Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», сельская ипотека однозначно будет продлена, хотя ее ждет ряд важных изменений, первое и главное из которых связано с приходом программы в Московскую область.

В отношении сельской ипотеки определение «сверхпопулярная» вовсе не преувеличение. По статистике, которую привела директор департамента развития сельских территорий Министерства сельского хозяйства РФ Ксения Шевелкина, в 2020 году в рамках программы поступило почти 240 тысяч ипотечных заявок, а если приплюсовать к ним заявки текущего года, получится около 300 тысяч.

И это притом, что условия у сельской ипотеки довольно строгие: программа действует только на территориях, имеющих официальный статус сельских поселений, рабочих поселков и так далее, а в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области пока не действует вообще. Предельная сумма кредита — всего 3 млн рублей, исключение составляют Ленинградская область, Дальневосточный и Ямало-Ненецкий АО — там можно получить до 5 млн. Максимальная ставка — 3%, но в прошлом году в среднем получилось даже 2,7%, поскольку есть регионы, которые дополнительно субсидируют ставку для заемщиков целого ряда категорий (например, для многодетных семей или специалистов, приезжающих работать на село).

Одна из ключевых задач сельской ипотеки (как, впрочем, и всей госпрограммы комплексного развития сельских территорий) — сохранение, а в идеале даже рост численности сельского населения, которое сегодня составляет 37 млн человек, или 25,2% населения страны. Анализ 45 тысяч выдач прошлого года позволил Минсельхозу еще раз убедиться, что интерес к сельской ипотеке силен со стороны как сельчан, так и горожан. Еще раз — потому что к аналогичным выводам пришел ключевой для программы Россельхозбанк, в прошлом году выдавший более 79 млрд рублей на строительство и приобретение жилья на сельских территориях.

По результатам исследования Россельхозбанка, которое охватывало период с января по октябрь 2020 года, в каждом третьем регионе России число городских жителей, желающих переехать за город, превышает число заемщиков, уже проживающих в сельской местности. В лидерах рейтинга — Калининградская область, где 91% сельско-ипотечных кредитов оформили горожане, и Свердловская область (соотношение горожан, оформивших сельскую ипотеку, к жителям сельской местности — 3:1). Третье место делят Санкт-Петербург и столичный регион (Москва и Подмосковье): здесь число заемщиков, проживающих в городе, в 2,5 раза превышает число сельчан, оформивших сельскую ипотеку. Хотя программа не распространяется на эти регионы, их жители активно покупают сельскую недвижимость в других местах. Замыкает пятерку Смоленская область, где семь из десяти заемщиков являются жителями городов.

В топ-10 вошли также регионы, где шесть из десяти заемщиков, оформляющих профильную льготную ипотеку, горожане: это Ивановская, Ярославская, Тверская, Владимирская области и Чеченская Республика. «Россия — одна из немногих стран, где деурбанизация и переезд на постоянное проживание в сельскую местность имеют колоссальный потенциал. Сельская ипотека стала тем экономическим инструментом, который на практике позволяет сменить интенсивный городской ритм на более спокойную и размеренную жизнь сельских территорий, открывает возможность переезда в более экологичные условия пригорода», — отмечается в исследовании.

Как ранее подчеркивали аналитики центра отраслевой экспертизы Россельхозбанка, в ближайшие годы в сельскую местность могут вернуться 2-3 млн человек, и это только с учетом имеющейся инфраструктуры. Если же принимать в расчет дальнейшее инфраструктурное развитие и более длительные сроки, то российское село обладает практически неограниченным потенциалом для возвращения населения, считают эксперты.

Словом, механизм сельской ипотеки рабочий, но несовершенный, поэтому уже в прошлом году Минсельхоз начал вносить в условия программы изменения. Первое, судя по словам Ксении Шевелкиной, направлено на предотвращение застройки сельских территорий классическими многоквартирниками (в том, что девелоперы немедленно постараются использовать ипотеку под невообразимые 2,7-3% в своих индустриальных целях, можно было даже не сомневаться). Поэтому введено ограничение: сельскую ипотеку можно получить на покупку квартир в домах не выше пяти этажей. Второе новое требование относится непосредственно к заемщикам: в течение 180 дней они должны зарегистрироваться в жилье, приобретенном с помощью сельской ипотеки.

Как подчеркнула Ксения Шевелкина, сегодня Минсельхоз прорабатывает еще два важнейших изменения. Во-первых, в зону действия сельской ипотеки наконец-то должна войти Московская область — этот вопрос обсуждается давно, и наконец все вышло на финишную прямую. Естественно, в министерстве понимают, что Подмосковье и так является сверхпопулярной точкой притяжения. В частности, исследование Forbes выявивило, что в 2020 году россияне активно брали ипотечные кредиты на покупку квартир в регионах, где не проживали до этого, и в абсолютном выражении по числу приезжих покупателей лидирует как раз Подмосковье: минимум 43% всех купленных квартир в новостройках приобрели жители других областей. Поэтому Минсельхоз настаивает на введении серьезного ограничения: условием для получения сельской ипотеки в Московской области должна стать не менее чем двухлетняя работа заемщика в сфере АПК.

Сельская ипотека подразумевает как строительство нового, так и покупку готового жилья, и второе планирующееся изменение как раз связано с ограничением его возраста — не старше либо трех, либо пяти лет. Как отметила Ксения Шевелкина, оба варианта пока обсуждаются и на конкретном сроке в министерстве еще не остановились.

Впрочем, похоже, никакие ограничения на популярность программы повлиять не способны — спрос на сельскую ипотеку был и остается огромным. По оценкам заместителя директора департамента развития розничных продуктов и процессов Россельхозбанка Романа Кириллова, ежемесячный доход сельско-ипотечного заемщика заметно ниже, чем у среднестатистического российского ипотечника — всего в диапазоне от 20 тысяч до 40 тысяч рублей. То есть это как раз тот довольно масштабный сегмент банковских клиентов, для которых ипотека даже под льготные 6,5% дороговата, а вот под 3% с более низкими ежемесячными платежами — самое то. При этом от 40% до 50% их сделок приходится на частные дома, в основном готовые, хотя есть небольшая доля ИЖС. В прошлом году Россельхозбанк вместе со своими заемщиками активно осваивал электронную регистрацию, а теперь, как рассказал Роман Кириллов, решил дотянуться до самых удаленных сельских территорий: непременным атрибутом банковских агентов станут планшеты с закачанными туда заявками на получение сельской ипотеки — оформляй, что называется, не отрываясь от дела.

Как подчеркнул заместитель директора департамента финансовой политики Министерства финансов РФ Алексей Яковлев, в 2021 году на сельскую ипотеку запланировано выделить 4 млрд рублей, в 2022 году — 8 млрд, в 2023 году — около 12 млрд. Хотя Минфин и не отвечает напрямую за реализацию этой программы, за ее развитием следит, поэтому на двух моментах Алексей Яковлев остановился особо. Сегодня установлены определенные критерии, по которым банки допускаются к выдаче сельской ипотеки. При этом Минфин последовательно выступает за то, чтобы банков было как можно больше: во-первых, это обеспечит здоровую конкуренцию, а во-вторых, больший уровень проникновения программы. По словам Алексея Яковлева, Минфин, который никаких собственных условий и требований к банкам не выдвигает, сейчас находится в дискуссии с Минсельхозом. Все надеются, что ее итогом станет увеличение числа включенных в программу банков и рост объемов кредитования.

Второй момент — частые жалобы на то, что деньги, выделенные на сельскую ипотеку, заканчиваются слишком быстро, то есть их очевидно не хватает. Достаточно вспомнить, как в мае прошлого года Сбербанк сообщил, что установленный для него Минсельхозом лимит (97 млн рублей на год) клиенты выбрали в течение одного рабочего дня, подав за восемь часов 1100 заявок. У Россельхозбанка с лимитами было, конечно, получше, но чуть позже тревогу забил и он, заявив, что деньги на программу закончатся уже в июне и нужны дополнительные субсидии.

Но, по мнению Алексея Яковлева, проблема тут не столько в нехватке денег, сколько в механизме выдачи субсидий. «Наверное, в ближайшее время мы с Минсельхозом этот вопрос тоже пообсуждаем, поскольку мы сами ведем несколько льготных ипотечных программ совместно с «Дом.РФ» и определенное видение на этот счет у нас есть. Свои предложения мы сделаем — надеемся, что это позволит минимизировать такие ситуации либо вообще свести их на нет. Сбербанк, крупнейший кредитор, за несколько часов выбирает весь лимит — такого, конечно, быть не должно. При этом получено огромное количество заявок, люди ждут — а говорят, что денег нет. А деньги-то есть! Так что мы этот вопрос отрегулируем», — пообещал Алексей Яковлев.

Но вот максимальную сумму кредита, которую ряд аналитиков называют неактуальной и не соответствующей современным рыночным реалиям, пересматривать вряд ли будут. Как отметил Роман Кириллов, сегодня средний чек в рамках сельской ипотеки — 2 млн рублей, так что никаких проблем по этой части ни Россельхозбанк, ни Минсельхоз не видят.