Офисный обмен: девелоперы направляются ближе к аэропортам

Бизнесменов заманивают за МКАД офисами класса А+ и близостью к аэропорту. Чтобы бизнес переехал из центра города, осталось всего ничего: расширить трассы за пределами кольцевой дороги. Первыми могут принять арендаторов «зеленые» офисы в Химках

Девелоперы в Химках готовятся к расширению Ленинградского шоссе. Но Mebe Group уже возводит здесь бизнес-центр класса А+ на 44 тысячи кв. метров и гостиницу по «зеленому стандарту»

Близость к аэропорту — новый важный фактор для рынка офисной недвижимости в столичном регионе. В ближайшие 2-3 года можно ожидать ввода в строй около 1 млн кв. метров в Химках, Домодедово и Внуково. Первые центры появятся уже к концу этого года.

Сегодня Mebe Group презентовала два химкинских проекта, в которые будет инвестировано 140 млн долларов.

Объем инвестиций — более 100 млн долларов

Первый проект — 19-этажный бизнес-центр «Mebe One Химки» общей площадью 44 тысячи кв. метров на первой линии Ленинградского шоссе, в 9 км от аэропорта Шереметьево — уже вышел на отметку 15-го этажа. Его строительство завершится к концу 2013 года. Гостиница Mebe Voyage по соседству пока еще на нулевом этапе.

Несколько лет назад Mebe Group возводила офис «Аэрофлота», и после этого родилась идея возвести бизнес-центр в Химках, поскольку стало понятно, что спрос на подобные площади есть, рассказал BFM.ru президент Mebe Group Мустафа Билек.

Общая арендуемая площадь двух крупнейших офисных проектов в Химках — бизнес-парков «Кантри Парк» и «Химки» — составляет более 160 тысяч кв. метров.

Компания выступает и инвестором, и подрядчиком проектов, за счет этого экономится около 30% бюджета, пояснил он. Инвестиции в строительство бизнес-центра составят 100 млн долларов, еще 40 млн долларов будет потрачено на строительство гостиницы . Ожидается, что бизнес-центр окупится за 5 лет.

Ставки аренды

Мустафа Билек уверен, что уже в феврале 2014 года более половины площадей будет сдано арендаторам. Ставки на аренду на стадии строительства — от 370 долларов, после сдачи комплекса — от 450 долларов, пояснили консультанты проекта Knight Frank, добавляя, что переговоры ведутся с рядом компаний, в том числе и международных, желающих переехать из центра Москвы.

Платные парковки стали последней каплей

По прогнозу аналитиков компании Jones Lang LaSalle, к 2020 году в столичном регионе сформируется, кроме ЦАО, еще семь основных деловых районов: ММДЦ «Москва-Сити», Ленинский проспект, Кутузовский проспект (с переходом за МКАД), Новая Москва (территории за МКАД вдоль Калужского шоссе), а также территории вдоль Новорижского, Ленинградского и Волоколамского шоссе (в том числе и за МКАД).

«Последней каплей для многих стало введение платной парковки в центре Москвы», — отметил один из опрошенных экспертов. В целом к децентрализации офисов подталкивают достаточно высокие офисные ставки в центре города и трафик, отметил он. Однако часто вопрос в том, что подобрать достойный офис за МКАД не так легко.

Высокий уровень качества офисов и идея комфортного рабочего пространства становится популярной в последние два года, отметил Никола Обайдин, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, добавляя, что идея реализована единичными девелоперами лишь в нескольких проектах в пределах МКАД. При этом качественные и экологичные офисы востребованы и за МКАД, где ставка может быть значительно ниже, — отмечает он.

«Фишки» для себя и арендаторов

Президент Mebe Group Мустафа Билек поясняет, что при проектировании центра ставилась задача сделать максимально комфортную среду для работы в офисе. «Строим как для себя, ведь компания собирается занять два верхних этажа здания», — пояснил он.

Проект будет сертифицирован по «зеленому» стандарту LEED Gold, второму из четырех возможных уровней LEED. При этом стены будут из гипоаллергенных материалов, отмечается в релизе. Стекло толщиной 1 см будет защищать от «громкой» трассы, где уровень шума превышает 89 дБ.

Архитектурная концепция БЦ выполнена британским бюро John McAslan + Partners.

Среди «фишек» БЦ — панорамные лифты. Пока со строящегося 15 этажа хорошо видно как знаменитый Химкинский лес, так и «Москва- Сити».

Также планируется, что автомобили будут парковать специальные парковщики, которые потом подгонят машину к входу в здание, как это делают в дорогих ресторанах, но почему-то не делают в московских офисах, пояснил Мустафа Билек.

Девелоперы строят в надежде на расширение Ленинградки

«Мы ожидаем, что Ленинградское шоссе будет расширено на три полосы. Места для этого достаточно», — поясняет Мустафа Билек.

Похоже, на расширение трассы рассчитывают и другие девелоперы. Третья очередь «Кантри Парка» на 22 тысячи «квадратов», проект «Старый город» на 50 тысяч кв. метров коммерческих площадей и ряд других проектов.

В целом аналитики считают, что Химки — один из самых привлекательных для девелоперов городов Московской области, причем это касается всех сегментов недвижимости.

«Фактически — это лидер среди городов ближнего Подмосковья благодаря своему расположению, а также наличию аэропорта», — считает аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков.

Привлекают многих арендаторов и достаточно низкие ставки. Ставки в Химках ниже, чем в Москве — в современных бизнес-центрах они стартуют от 300 долларов в год, в «Химки БЦ» — от 450 долларов, в «Кантри-парке» — от 530 долларов.

При этом эксперты отмечают, что превращение Химок в новый офисный кластер состоится лишь после того, как сюда можно будет доехать из Москвы и из «Шереметьево» без особых пробок. Физически пропускная способность Ленинградского шоссе может быть увеличена на три полосы в каждую сторону, однако вопрос о расширении Ленинградки оказался связан с тем, что это может повлечь штрафы согласно договору концессии платной трассы «Москва – Санкт-Петербург».

Стройка бизнес-центра Mebe Group (слева) и макет готового объекта. Фото: Михаил Сметанин/BFM.ru и пресс-службы Mebe Group

Вид на Москву со стройки бизнес-центра Mebe Group. Фото: Михаил Сметанин/BFM.ru